文图/半岛全媒体首席记者 陈邵华 （署名除外）
买套二手房能少花数万元？住建部与市场监管总局5月8日联合印发《关于规范房地产经纪服务的意见》，就二手房中介费过高、明码标价、操纵经纪服务收费等问题提出具体要求。“合理降低住房买卖和租赁经纪服务费用”“引导交易双方承担服务费用”等诸多细则成为市民关注的焦点，“买套二手房能少花数万元”成为市民关注的焦点，近期买房还是等靴子落地？青岛目前中介费如何收取？针对市民比较关注的问题，记者走访了链家、科威等多家房地产中介，采访中记者获悉，目前青岛二手房市场的中介费实际收取在1%-3%左右，有中介已经根据成交总价分档定价，也有区市正在执行交易双方承担服务费用。
(资料图片仅供参考)
意见出炉
引导双边收费、严格实行明码标价成亮点
“中介费太高啦！”生活中，我们常常听买房或者租房的人抱怨，特别是在一线城市，动辄几百万的房价，中介费轻松“10万＋”。为规范房地产经纪服务，加强房地产经纪行业管理，5月8日，住建部和市场监管总局联合发布《关于规范房地产经纪服务的意见》（下文统称“意见”）。
《意见》指出，近年来，部分房地产经纪机构存在利用房源客源优势收取过高费用、未明码标价、捆绑收费、滥用客户个人信息等问题，加重交易当事人负担、侵害其合法权益。为此，《意见》从加强从业主体管理、明确经纪服务内容、合理确定经纪服务收费、严格实行明码标价、严禁操纵经纪服务收费、规范签订交易合同、加强个人信息保护、提升管理服务水平、加大违法违规行为整治力度、加强行业自律管理等十个方面提出监管要求。
其中，对于备受关注的二手房中介费问题，《意见》明确要求，合理确定经纪服务收费。房地产经纪机构要合理降低住房买卖和租赁经纪服务费用，鼓励按照成交价格越高、服务费率越低的原则实行分档定价。引导由交易双方共同承担经纪服务费用。同时，严格实行明码标价。房地产经纪机构应当在经营门店、网站、客户端等场所或渠道，公示服务项目、服务内容和收费标准，不得混合标价和捆绑收费。房地产经纪机构收费前应当向交易当事人出具收费清单，列明收费标准、收费金额，由当事人签字确认。另外，严禁操纵经纪服务收费。具有市场支配地位的房地产经纪机构，不得滥用市场支配地位以不公平高价收取经纪服务费用。房地产互联网平台不得强制要求加入平台的房地产经纪机构实行统一的经纪服务收费标准，不得干预房地产经纪机构自主决定收费标准。
《意见》还明确经纪服务内容。房地产经纪机构提供的经纪服务由基本服务和延伸服务组成。基本服务是房地产经纪机构为促成房屋交易提供的一揽子必要服务，包括提供房源客源信息、带客户看房、签订房屋交易合同、协助办理不动产登记等。延伸服务是房地产经纪机构接受交易当事人委托提供的代办贷款等额外服务，每项服务可以单独提供。此外，针对滥用客户个人信息的问题，《意见》要求，加强个人信息保护，房地产经纪机构及从业人员不得非法收集、使用、加工、传输他人个人信息，不得非法买卖、提供或者公开他人个人信息。
记者调查
青岛市区中介费区间1.3%-2.25%
有品牌已执行“分档定价”
对于购房者而言，二手房交易中，最关心的除了房价，中介费也是“消费”的大头，那么青岛的中介费标准是多少？实际又按多少来收取呢？5月9日，《意见》发布第二天，记者走访岛城多家房地产中介了解到，目前青岛地区不同的房地产中介品牌执行各自不同的费率标准，针对记者提出的有无降价空间，部分中介表示：“在明码标价的费率标准基础上，还可以再谈。”
“300万以下的房产，费率最低是2.25%，300万以上的房产，服务费率是2.1%。”9日上午，记者走进市南区一家链家房地产中介，以买房人的身份与中介工作人员交流中得知，目前链家推行以300万为界，对服务费率执行分档定价的政策，“分档的两个费率都是最低的，不可再议，但是中介费可以和卖家商量。”
“中介费，对外三个点，实际执行只有两个点。”绍兴路一家科威房地产中介的工作人员记者，中介机构提供的签约、交易过户、物业交割等服务，其实跟房价关联不大，因此他们也没有对服务费率进行分档。当记者追问中介费可否再议，该工作人员表示：“要向领导申请。”
对比大的中介品牌，一些小中介公司，受制于品牌和自身资源，导致成交率相对较低，那小中介的服务费率又是多少呢？随后记者又来到绍兴路附近一家小型中介，“统一两个点。”工作人员褚女士告知记者，中介老板是土生土长的青岛人，从事中介行业多年，目前在青岛已有三家分店，“费率也可议可谈。”褚女士告诉记者：“我们虽然对外说是两个点，但也有1.3个点做的。”她还强调：“政策落地到执行都需要时间，有的房主不一定认可这个政策！考虑买房想等这个政策，还不如直接跟中介讲中介费。”
记者留意到，《意见》还明确，要合理确定经纪服务收费。记者调查发现，房产中介机构在实际收取费用过程中，相关监管部门当前并未明确具体的中介费率，中介机构仅需在服务过程中对收费标准进行明码标价即可。而房地产经纪服务机构在具体收取过程中，会结合房屋价值及工资标准，综合计算出合适的中介费率。对比国内其他城市，青岛的中介服务费率是否合理呢？记者搜索发现，北京在2015年就取消了房地产中介服务等57个政府定价，房地产经纪服务收费多少由各中介机构自行决定。目前北京市执行的是2014年更新后的收费标准，二手房中介费上限为2.7%。目前南京二手房市场上的中小型中介佣金基本上在1%-1.2%之间，绝大多数都是由买家承担，双方各付一半的情况顶多占市场交易量的10%。目前，杭州几乎所有中介的二手房交易费用标准都一样：实行分档累进制，100万以下部分双方各1.5%、100万以上部分双方各1%。对比可见，青岛市区1.3%-2.25%的费率区间属于中上水平。
倡导买卖双方服务费共担
中介：避免“羊毛出在羊身上”
《意见》提出，引导由交易双方共同承担经纪服务费用。青岛的实际情况如何呢？记者调查发现，青岛大部分地区都是由买方支付中介费。“除非有业主非常着急卖房子。”链家房地产中介工作人员告诉记者，不排除这种情况，有的业主急于用钱，有买家看好房源，并对房屋总价无异议，唯独对“双边付费”抱有诉求，“我会跟业主商量，说明客户诉求。一般着急出售的房源，业主不会因为承担部分中介费而放弃成交。”该工作人员表示，中介费的交付也经常是一个双方协商的过程，同时他也强调：“但绝大多数业主，基本上99%的业主，还是选择随行就市，中介费该谁出谁出。”
“此前很多年，房地产属于卖方市场，买卖双方都习惯了这样的规则，市场也已经形成了这种所谓‘约定俗成’的情况，如果你让卖家支付中介费，他就提价，因此没有规定指定房主售价，而且房主的报价实际上就是净得价”科威房地产中介工作人员向记者抛出了一个肯定的疑问：如果房东承担一部分中介费，然后他把这笔钱加到房价里，结果不一样？羊毛出在羊身上。”科威工作人员告诉记者：“这不仅是一个政策问题，也是地区性行业问题，青岛市区目前所有费用都是买方承担，就算政策落地，也还要看具体怎样实施。”谈及对双方共担的看法，他表示，在原先经纪服务收费的基础上，不管政策向哪方倾斜，只要给房东增加了费用，房东往往会将其转再次转嫁给购房者，这实际上相当于变相推高了房价。“目前意见刚刚出炉，真正等到政策落地，再一层一层政策执行下来，还需要一个过程”。
“不过，现在我们也在鼓励双方共同承担。”中介褚女士告诉记者，随着二手房行情的变化，房地产市场正由之前的“卖方市场”变为“买方市场”，由买方全额支付中介费的逻辑，正在慢慢发生改变。“目前，双方共同承担中介费的情况正在变多。”褚女士还提醒道，买房时不要只注重是否双方共担。“此前有购房者通过崂山区的一家中介买了一套房产，中介费便宜，税费也便宜。当她以为捡到便宜时，我对比发现，她比正常房价多花了五万多。”褚女士强调，站在买方立场来看，中介唯一能做的就是使劲帮买家砍价，买二手房还是要对比成交总额。
记者调查发现，一般房价越高，房东和客户多是高净值客户，中介费收取会更容易，“他们更看重交易过程的服务和安全性，因此愿意支付中介费。”链家工作人员告诉记者，部分购房者因为手头资金有限，只能购买总价较低的房源，就会要求中介通过降低中介费来达到减少购房成本的目的，多数中介都会为了避免购房者更换其他房源或者跳单，从而降低中介费。
黄岛正在实施“双边收费”
大小中介都如此执行
最近一段时间，冯女士的每个周末不是在看房就是在去看房的路上。经过海量挑选之后，她看中了四川路附近一套110多平的精装三居室，砍价到356万，还算如意。当她正准备签约时，出了个小插曲。另一家中介打来电话，暗示她在自己这里买，中介费可以便宜很多，而且这家中介还给推荐了黄岛区的一套面积两百平的花园洋房，中介费买卖双方共担。
“只有黄岛，卖家付一半，买家付一半。”记者走访中，几家中介也都明确表示，目前，黄岛执行“双边付费”。“税费也是，个人所得税谁产生的，就谁来负责。”房产中介褚女士告诉记者。记者调查发现，在青岛多数区市，中介费是为房产中介公司向购房者单边收费的行为，但黄岛区是个例外。
“链家在黄岛区实行的中介费大约是2%，确实是买卖双方‘一人一半’”。黄岛区链家某分店业务经理徐先生告诉记者，目前，各项佣金标准都基本透明化了，比如大型连锁中介的佣金比例稍高一些，有的是按房产价格区间来收取。他在黄岛干中介已经七八年了，这些年来，他的店面一直按照中介费“一人一半”来执行，其他一些大小中介也是这么执行的。“至于为什么会按照‘一人一半’。据我了解，多年之前有关部门给我们发过文件，后来就默认了这个买卖规则。”
中介费“一人一半”对于买家是不是更省了？徐先生表示，“省不省钱还真不好说，主要还是看卖家的态度，房价合适怎么都好说。如果卖家觉得不合适，很可能会在房价上加上这笔费用。”谈及中介服务范畴，徐先生表示，大多数业务都是包含在中介公司提供的服务内的，因此并没有细分为“基本”和“延伸”，算是一揽子“打包”服务。
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